«Придется снижать цены»: миллиардер — о том, что ждет рынок недвижимости в 2025 году

Миллиардер Ильдар Хусаинов проанализировал ситуацию с рынком недвижимости. Он назвал условия, при которых спрос на жилье восстановится, и рассказал, будут ли квартиры и дома падать в цене и почему предложений от застройщиков станет меньше.

Читайте его размышления в авторской колонке, которую опубликовал портал 72.RU.

Уже сейчас прорисовывается контур рынка недвижимости на 2025 год. Что становится понятно на сегодня? Ожидать начала существенного восстановления спроса ранее 3-го квартала 2025 года, на мой взгляд, неоправданно. Да, есть огромный отложенный спрос, но, пока ставки по рыночной ипотеке не вернутся хотя бы на уровень 15%, он не будет реализован. А депозиты не начнут раскрывать, пока ставки по ним не станут хотя бы те же 12–14%.

Государство очень активно сворачивает финансирование госпрограмм. Прикрепляю график ЦБ, что и как происходило на рынке в последний год.

Если в прошлом сентябре все виды льготных программ были 631 миллиард, то в сентябре 2024-го уже всего 199. Падение более чем в 3 раза! Учитывая, что ВТБ вообще поднял первоначальный взнос до 50%. «Сбер» ввел матрицу субсидирования при низких ПВ от 20%, а часть банков просто перестала выдавать семейную ипотеку. То мой прогноз такой: мы с ноября уже увидим цифры 130–150 миллиардов господдержки в месяц, ну, может, за счет сезонности немного больше, хотя сомневаюсь. Темпы в районе 150 миллиардов в месяц, думаю, и есть новая реальность субсидирования рынка.

Текущее повышение ставок «Сбера» на 3 п. п. также повлияет. Рынок в 3-м квартале жил в том числе за счет субсидирования со стороны застройщиков рыночной ипотеки. После повышения ставки до 25%, чтобы на весь срок субсидировать ставку даже до 16%, — это почти непосильные деньги для девелоперов.

Если встает вторичка, тяжело и девелоперам, эти рынки очень взаимосвязаны. Даже до повышения ставок мы видели, как в сентябре и начале октября вторичке было откровенно тяжело. Там уже пошло снижение цен, а клиенты всё больше задавались вопросом: почему не продается их недвижимость.

Строители в частных разговорах уже думают, на сколько придется снижать цены после Нового года. К цифре 10–15% все морально готовы, многие уже начали это делать, большинство — в виде акций или рассрочек.

Важный момент — это ситуация с рождаемостью. Если в 2014 году рождаемость была в районе 2 миллионов, то сейчас по сопоставимым субъектам РФ на 2024-й прогнозируют менее 1,2 миллиона. А рождаемость — один из самых сильных факторов при решениях о покупке недвижимости.

Возрастет важность продаж, поэтому риелторский бизнес будет себя чувствовать не так плохо, как строительный. Скорее всего, повысится среднее комиссионное вознаграждение от застройщиков, также продавцы недвижимости будут сильнее заинтересованы в сделке.

Важный аспект — это рост доходов и средних зарплат. Он точно есть. За наличный расчет стали покупать гораздо больше, это станет трендом рынка, и роль банков будет уменьшаться.

Высокая ставка для строителей при эскроу. Их ждет двойной удар: по новым проектам будут прописаны другие ставки и коэффициенты перекрытия эскроу также будут другими в результате. Вместо средней сейчас ставки 7–9% в 2025-м она может вырасти до 14–16%, а по новым проектам — и еще выше. И по моим прогнозам, в 2025-м будет начато в 2–2,5 раза меньше новых строек, чем в 2023-м. А это значит, что появится сильный недостаток предложения в 2026–2027 годах. Некоторые крупные игроки уже продают земельный банк, хотя раньше никого к нему не подпускали.

Об этом мало говорят, но с 2025-го наступает новая налоговая реальность. Серьезное повышение налогов на малый бизнес, ощутимое — на средний и крупный — всё это отразится на экономике. Чудес не бывает, поэтому последствия этого шага точно будут понятны к середине 2025 года. Мой прогноз: они будут более негативные, чем многие предполагают.

Если заканчивается геополитическая напряженность в острой фазе, то тогда это приведет сразу к стремительному снижению учетной ставки, резкому переводу из депозитов в недвижимость. А средств на счетах граждан уже более 50 триллионов рублей, и, по моим оценкам, минимум триллиона 3 из них почти сразу выйдут на рынок недвижимости. А еще 3–5 триллионов — в течение года. Это значит, что будет большой рост цен. Для понимания: в 2025-м в базовом прогнозе вся ипотека вместе с льготной составит 4–4,5 триллиона рублей. То есть, как ни парадоксально, рынок скорее даже не готов к резкому улучшению ситуации.