Высокая ставка и снижение спроса: когда во Владивостоке подешевеют квартиры?

Многие россияне, согласно мнению эксперта и основателя форума недвижимости «Движение» Ильи Пискулина, считают, что цены на недвижимость скоро упадут из-за низких продаж. Однако стоимость жилья зависит от множества факторов, которые могут как снижать, так и повышать цены.

Основной причиной роста цен, по мнению Ильи Пискулина, является высокая кредитная нагрузка на застройщиков.

— С 2019 года, когда начали действовать эскроу-счета, девелоперы стали строить не на деньги дольщиков, а в кредит. В последние пять лет средняя ставка по объектам редко превышала 5%. Сейчас сошлись сразу два фактора. Увеличилась ключевая ставка. Застройщики берут кредиты по формуле «ключевая ставка + 4,75%». При «ключе» в 21% и отсутствии продаж ставка составит почти 26%, — объяснил эксперт.

Кроме того, инфляция также способствует росту цен. В 2024 году цены на большинство строительных материалов выросли на более чем 10%. Некоторые позиции подорожали более чем на 20%. В конце года на ситуацию повлияли валютные колебания. Наибольший рост наблюдается в сфере заработной платы рабочих, которая в некоторых регионах удвоилась.

Особенно ощутимо выросла стоимость земли, что также влияет на цены. Это следствие быстрого развития строительной отрасли: льготная ипотека поддерживала спрос, а участков было мало.

Новые правила комплексного развития территорий и региональные нормы градостроительства не позволяют девелоперам снижать цены на квартиры. Ранее застройщики отвечали только за строительство жилья и нужных социальных объектов, которые возводились властями. Сегодня же многие социальные объекты строятся за счет самих компаний, что закладывается в стоимость жилья. Усиленные бюрократические процедуры по получению разрешений и включение социальных объектов в проекты увеличивают сроки и расходы, что также сказывается на цене.

Несмотря на эти факторы, не всё так однозначно с ценами на квадратный метр жилой недвижимости. Пискулин выделяет и обстоятельства, которые могут способствовать снижению цен. Одним из таких факторов является резкое сокращение продаж.

— Продажи упали в 2–2,5 раза. Чтобы снизить кредитную нагрузку, застройщики вынуждены идти навстречу покупателю. Однако себестоимость жилья продолжает расти, и любые скидки будут возможны только от плановых цен, — отметил он.

Ключевой фактор, который может привести к снижению цен — большое количество готовых квартир в проектах.

— Если раньше объекты вводились уже почти полностью распроданными, то теперь до 40% квартир остаются непроданными. Это будет особенно актуально для объектов, сдаваемых в 2026 году, где девелоперы будут вынуждены продавать оставшиеся квартиры, что может привести к снижению цен, — подытожил Пискулин.

Тем не менее, в целом, по его мнению, в конце 2024 года оснований для системного снижения цен на жилье нет.