Придется продать квартиру. Рассказываем про подводные камни IT-ипотеки, которые убивают всю выгоду от низкой ставки

IT-ипотека — одна из самых выгодных программ на рынке: ставка по ней всего 6% годовых. Учитывая, что базовая ипотечная ставка сейчас 28–29%, условия просто сказочные. Но в этой сказке есть подвох: один неверный шаг — и льготная ставка превращается в рыночную, а доступная ипотека оборачивается финансовым испытанием.

Какие подводные камни скрывает IT-ипотека и что нужно учитывать, прежде чем подписывать кредитный договор, в колонке для портала E1.RU рассказала директор агентства недвижимости в Екатеринбурге Екатерина Торопова.

Сразу скажу, что я советую эту программу не всем, даже из тех заемщиков, которые формально под нее подходят. Одно дело — айтишники до мозга костей, которые, скорее всего, будут «вариться» в этой сфере всю жизнь, и другое — люди, которые сейчас по стечению обстоятельств работают в IT-компании. И тем и тем я бы посоветовала хорошо подумать, прежде чем брать IT-ипотеку. Но второй категории надо, по пословице, подумать семь раз. И даже больше.

Да, среди наших клиентов много тех, кто взял эту ипотеку, и у них всё хорошо. И вместе с тем эта программа имеет очень серьезные подводные камни, которые могут человека неподготовленного привести к финансовой катастрофе.

Я расскажу об этом подробнее. Но сначала давайте вспомним вообще об условиях, по которым выдают IT-ипотеку.

Периодически в СМИ пишут об инициативах изменить программу, но пока по IT-ипотеке актуальны те условия, которые Минцифры ввело 1 августа прошлого года:

• ставка: до 6 %. Некоторые банки дополнительно субсидируют ставку, снижают ее для заемщика;

• первоначальный взнос: от 20,1 %;

• сумма кредита: до 9 миллионов рублей. Сумму можно увеличить до 18 млн рублей, но для суммы превышения лимита ставка будет намного выше льготной;

• на что дают кредит: можно купить квартиру в новостройке или частный дом от застройщика. Дом, кстати, можно и построить — с аккредитованным подрядчиком;

• требования к заемщику: гражданин РФ возрастом до 50 лет включительно, работает по трудовому договору в аккредитованной IT-компании с налоговыми льготами. Зарплата до вычета НДФЛ: для городов-миллионников — от 150 тысяч рублей, для других регионов — от 90 тысяч рублей. Других требований к образованию и должности заемщика нет: необязательно быть именно айтишником. Это и хорошо и плохо, ниже скажу почему.

Главное изменение с 1 августа 2024 года — исключение из программы Москвы и Санкт-Петербурга. Заемщик может взять IT-ипотеку, только если компания-работодатель зарегистрирована в любом другом регионе, еще один возможный вариант — региональный филиал московской или питерской компании.

Справедливости ради надо сказать, что банки формулировку «место работы заемщика» трактуют по-разному. Допустим, человек удаленно работает в Екатеринбурге, но официально оформлен в центральном офисе компании в Москве. Есть ли у него шансы получить IT-ипотеку? Есть, но не во всех банках.

В одном банке посмотрят на справку 2-НДФЛ и КПП организации — и если КПП московский, в ипотеке откажут. А другому банку можно предоставить трудовой договор, в котором написано, что сотрудник работает дистанционно из Екатеринбурга, и такому заемщику ипотеку дадут — при соблюдении всех прочих условий, конечно. В общем, тут много нюансов. И если вы такой удаленщик — то вам однозначно надо посоветоваться с опытным ипотечным брокером.

На сегодняшний день ставка по IT-ипотеке — самая низкая на рынке, и для тех, кто работает в сфере, это хорошая возможность приобрести квартиру или построить дом.

А вот теперь про подводные камни. Они серьезные.

По новым условиям заемщик обязан работать весь срок ипотеки в аккредитованной IT-компании, получающей налоговые льготы. Это надо хорошо осознавать. Если человек берет IT-ипотеку на 20 лет и не планирует погашать ее досрочно, то ему надо будет 20 лет работать в компаниях из реестра Минцифры. Не важно, уволился ли человек сам или его сократили — для банка это одно и то же. Льгота снимается, ставка становится рыночной.

После увольнения у человека есть шесть месяцев, чтобы найти новую работу в аккредитованной компании, причем только региональной. Работать в московских и питерских компаниях, как я уже сказала, не получится. Нет, конечно, этого никто не запрещает, но банк вправе поднять ставку.

То же со сменой деятельности. Выгорел в IT и решил заняться сборкой мебели? Можно! Но ставка по ипотеке поднимется до ключевой, плюс еще пара процентов. То есть платежи по ипотеке резко увеличатся, а общая сумма переплаты будет в несколько раз больше кредита.

Вот тут скажу кстати о том, почему я не советую брать IT-ипотеку не айтишникам. Допустим, человек работает в IT-компании маркетологом, бухгалтером, рекрутером или копирайтером. Вот что-то случилось, он уволился. Ему придется искать новое место работы только в определенных компаниях из списка — и если у профильных специалистов шансы быстро найти в IT-отрасли работу довольно высокие, то для непрофильных всё будет намного труднее.

Что делать? Не тянуть с новым трудоустройством. А если вы решили совсем уволиться из IT — сядьте и всё посчитайте. Если у вас нет таких накоплений, чтобы закрыть ипотеку досрочно, то, возможно, вам выгоднее продать квартиру. Иногда это самое разумное, даже если нет другого жилья.

Когда ситуация стабилизируется, можно будет снова поднять вопрос о покупке недвижимости.

Это один из самых неприятных подводных камней IT-ипотеки: если компания лишается аккредитации, ставка по ипотеке для заемщика, работающего в этой компании, повышается до рыночного уровня. Человек не виноват, но для банка это не имеет значения.

IT-компании, которые рассчитывают на налоговые льготы, должны ежегодно подтверждать государственную аккредитацию и подавать в ФНС согласие на раскрытие сведений, составляющих налоговую тайну.

Правила для компаний периодически меняются: например, государство может повысить минимальную долю доходов от IT-деятельности или ужесточить требования к числу сотрудников. Если компания не успевает подстроиться, она теряет аккредитацию. А ее сотрудники, соответственно, — право на льготную ставку по ипотеке.

Что делать? У человека тут только два пути: либо увольняться и искать другую аккредитованную IТ-компанию, либо ждать, пока его работодатель все-таки получит аккредитацию. Если он, конечно, в принципе собирается это делать. Но надо иметь в виду расходы: если банк уже увидел, что компания потеряла аккредитацию, то заемщику придется платить ипотеку по повышенной ставке, пока компания исправляет недочеты, собирает документы и проходит аккредитацию.

В любом случае полезно регулярно проверять статус работодателя в Реестре аккредитованных IТ-компаний на «Госуслугах». Если фирма вдруг исчезла из списка — это тревожный звоночек.

Еще одно новое правило: заемщик обязан каждые полгода подтверждать свое трудоустройство в аккредитованной IТ-компании. И если раньше с этим было как-то спокойно, то теперь нет.

В последние месяцы форумы по недвижимости просто взорвались возмущениями: крупнейший банк в одностороннем порядке стал массово поднимать заемщикам ставку по IТ-ипотеке «в связи с непредоставлением документов о трудоустройстве».

Многие заемщики жаловались, что это происходило без всяких предупреждений со стороны банка. Никаких писем, никаких СМС. Просто в один прекрасный день человек с изумлением видел в личном кабинете, что ипотечная ставка выросла в разы — и ежемесячный платеж, соответственно, тоже.

Что в этом было самое неприятное — ставка поднималась навсегда. Позже банк включил антикриз (антикризисные меры. — Прим. ред.) и сообщил: льготная ставка возвращается на следующий месяц после того, как заемщик предоставит документы о трудоустройстве в аккредитованной IТ-компании. Но я не придавала бы этому большого значения.

Такое введение более лояльных правил до сих пор остается «внутренней» новостью, которая циркулирует среди профессионалов рынка. Массового пресс-релиза от банка не было.

Он может корректировать их в зависимости от ситуации на рынке и реакции клиентов.

Потом, новые правила пока только анонсированы, четких механизмов их реализации нет, а это оставляет простор для маневров. Банк ведь уже успел перевести часть заемщиков на повышенную ставку. Будут ли таким людям возвращать льготную ставку, если те принесут документы о трудоустройстве в IТ-компаниях, или придется писать жалобы, подавать иски, доказывать свою правоту? В общем, официальных разъяснений нет, а значит, есть риск, что на практике всё останется по-старому.

Что делать? Не теряйте бдительности: напоминайте самим себе о сроках, не ждите СМС от банков! Лучше подать документы раньше. Если вы делаете это в последний момент — велика вероятность, что вы попадете под повышение ставки. Вероятно, что для банков массовое повышение ставок без предупреждения — это способ минимизировать риски по льготной ипотеке и получить дополнительную прибыль.

Если вы сдали документы вовремя, а ставку вам все-таки подняли — требуйте официальных разъяснений от банка. А если ситуация не меняется, обращайтесь в суд.

Бояться IТ-ипотеки не нужно, но подходить к ней стоит очень трезво, учитывая все риски и имея план на тот случай, если что-то пойдет не так.

Например, желательно иметь накопления хотя бы в 4–6 ежемесячных платежей. Плюс поддерживать контакты внутри отрасли и держать на примете альтернативные варианты работы. Эти советы справедливы вообще для всех заемщиков, но для заемщиков по IТ-ипотеке — особенно.

Если у вас уже есть ипотека, прочитайте, стоит ли вкладывать все свободные деньги в ее досрочное погашение и как делать это правильно. Также мы публиковали советы для тех, кто перестал справляться с ипотечной нагрузкой.

Когда вернутся адекватные ставки по рыночной ипотеке — читайте по ссылке.