Переделать убитую хрущевку в студию и заработать полмиллиона: почему все хотят стать флипперами

На вторичном рынке жилья начал набирать обороты флиппинг. Так называется сделка, когда квартиру в убитом состоянии покупают по сниженной цене, а затем ее ремонтируют и выставляют на продажу по рыночной стоимости. О возможностях и подводных камнях этого бизнеса нашим коллегам из NGS55.RU рассказал флиппер из Омска Валентин Завзятов.

Раньше у Валентина было свое агентство недвижимости, а еще он занимался строительством частных домов. После неудачи в крупном проекте, где Валентин потерял много денег, он стал искать возможности быстро заработать, чтобы восстановиться. Так он начал осваивать новое для себя направление — флиппинг. Термин пришел к нам с Запада и дословно глагол flip означает «переворачивать». В США этот бизнес популярен давно, правда, американские флипперы покупают и ремонтируют обветшалые дома, а не квартиры.

Первый объект, по словам Валентина, был затяжным и убыточным из-за неудачного района, в котором находилась квартира. Тогда Валентин ушел в минус — потерял пятьдесят тысяч рублей. Но эта неудача помогла ему избежать дальнейших ошибок. За два года он смог перепродать 30 отремонтированных квартир, в том числе и с миллионной прибылью, а сейчас ищет инвестиции для работы с объектами в Москве.

— С одной стороны, риски, с которыми сталкивается флиппер, невысоки, ведь недвижимость — один из самых надежных активов. Но тут важно быть юридически подкованными, проверять квартиры и не брать какие-то совсем ужасные объекты. И всё-таки флиппер рискует, если у него нет достаточного уровня компетенции либо хорошей команды. В идеале нужно обладать таким уровнем знаний, когда, просматривая объявление о продаже квартиры, ты уже понимаешь, сколько ты вложишь в объект и по какой стоимости ты сможешь его продать через два-три месяца с учетом колебаний цен на рынке, — говорит Валентин.

Одним из самых удачных своих кейсов омич считает однокомнатную квартиру в кирпичном доме. Валентин рассказывает, что там снесли все стены, разломали полы и увеличили ванную комнату. Квартира превратилась в студию и через пару дней после того, как ее выставили на продажу, ее выкупили. Валентину понадобилось 1,5 месяца, чтобы на этой сделке заработать 450 тысяч рублей.

Под флиппинг покупаются квартиры с «бабушкиным» ремонтом — чем более удручающим, тем лучше. Главная задача флиппера — купить объект как можно дешевле, а в идеале скинуть еще 10% от самой низкой рыночной цены. Потом начинается ремонт — и тут нужно уложиться в кратчайшие сроки, ведь для полноценного успеха со дня покупки квартиры до ее перепродажи должно пройти не более трех месяцев. Если объект стоит на продаже полгода и больше — это почти фиаско.

По словам Валентина, на однокомнатной квартире в Омске флиппер в среднем может заработать 400 тысяч рублей, на двухкомнатной — 600–700 тысяч рублей, а на трешке около 800 тысяч. Но трехкомнатные квартиры продаются хуже, поэтому флипперы предпочитают именно двушки — вложений они требуют не намного больше, чем однокомнатные, а спрос на них остается на хорошем уровне. При этом, как ни странно, в столице, где омич с недавних пор тоже начал работу, маржинальность ниже.

— Если в Омске мы с одного объекта можем заработать 20–25% прибыли, то в Москве около 20% и ниже. То есть, в Омске получается около 60% годовых, а в столице — 50% годовых. Но последние тенденции одинаково коснулись и Омска, и столицы — рынок и там, и там стал намного медленнее, спрос упал, — рассказывает Валентин.

Валентин считает, что флиппинг — это целая философия и приравнивать флиппера к рядовому перекупщику будет не совсем корректно:

— Перекупщик может взять квартиру в любом районе, немного навести там порядок, навести эстетическую красоту и перепродать. Флиппер будет внимательнее подходить к выбору района, а за ремонт возьмется основательно. Плохой перекупщик вообще постарается замаскировать недостатки — если пол проваливается и его явно надо менять, он спрячет это место от покупателя. А вот флипперы несут определенную философию — они стремятся облагородить обветшалую квартиру и дать ей второй шанс. Ремонт, как правило, капитальный — когда сносятся стены, меняются трубы, проводка и сантехника. Также, помимо ремонта, флипперам нередко приходится заниматься и юридическими вопросами — закрывать долги прежних хозяев квартиры, решать проблемы с документами.

Ошибки новичков начинаются с покупки объекта, который не прошел проверку — это выливается в проблемы с собственниками и долгами.

— А еще очень важно понимать, под какого покупателя ты будешь делать ремонт. Например, если ты берешь квартиру на первом этаже, то, скорее всего, ее купят пенсионеры. Соответственно, интерьер должен быть ближе к классическому. А если ты берешь квартиру на пятом этаже дома без лифта, вероятность того, что там будут жить бабушка или дедушка, стремится к нулю. В таком случае интерьер должен быть современным. Даже кран в такую квартиру нужно выбирать, учитывая тот факт, что там будут жить представители молодого поколения, я уж не говорю о расцветке обоев, — рассуждает Валентин Завзятов.

Немало проблем, по словам флиппера, могут создать рабочие, которые будут заниматься ремонтом квартиры, если это непроверенные мастера.

— Ремонт может превратиться в очень долгую, дорогую и грустную историю, если ты не умеешь договариваться, общаться и контролировать рабочих. Конечно, можно нанять бригадира, который возьмет эту задачу на себя, но опять же, если ты плохо всё контролируешь, бригадир может хорошо на тебе нагреться. У меня была ситуация, когда посреди процесса человек попадал в больницу на несколько месяцев. Пришлось пригласить новых рабочих, а они начали всё переделывать, потому что привыкли работать по-другому. Получается, ты заплатил одному рабочему, потом заплатил за демонтаж того, что он сделал, и теперь тебе еще придется платить новым ремонтникам. Сроки ремонта увеличиваются, а его стоимость растет, соответственно и прибыль падает.

При этом заниматься ремонтом самостоятельно флиппер не советует — дело в том, что пока вы занимаетесь ремонтом, на рынке может появиться хороший объект, но на него у вас не будет времени. Валентин также рекомендует не экономить на строительных материалах. Даже если они будут скрыты от глаз покупателя квартиры. Так, при монтаже электрики он не использует алюминиевые провода, хотя они стоят дешевле — только медные. Конечно, эту мелочь флиппер учтет при продаже и включит ее в стоимость, но и ему, и покупателю будет спокойнее от осознания того, что в квартире проведена современная и более надежная электрика.

Первое, на что нужно обратить внимание флипперу — это локация. Лучше избегать объектов, которые находятся на окраине города. А еще важно учитывать планировку квартиры и этаж, на котором она находится. По классике, первый и последний продаются хуже средних, а как мы помним, чем дольше стоит на продаже квартира, тем меньше из нее можно будет извлечь прибыли.

— Если ты берешь квартиру где-нибудь на окраине, то там априори не нужно делать классный ремонт. Понятно, что за счет хорошего ремонта квартира заметно вырастет в цене, но в таком месте ее просто не купят. То есть у нее себестоимость будет дороже, а покупатели квартир на окраине, как правило, ищут варианты подешевле. А вот если квартира находится в хорошем месте, то логично сделать хороший ремонт, потому что там и сами квартиры дороже, и покупатель соответствующий найдется, — говорит Валентин.

В целом флиппинг — для тех, кто умеет безошибочно выбирать объекты и обладает стратегическим мышлением, то есть может просчитать, сколько квартира будет стоить в ближайшее время с учетом движения рынка. А еще флипперу важно обладать хорошим вкусом, понимать, куда движется интерьерная мода, и разбираться в важных юридических нюансах при покупке недвижимости.