«Земля — это не ресурс, с которого надо зарабатывать деньги»: почему в ДФО сложно строить новые города?

Основной показатель роста жилья на Дальнем Востоке по количеству заселенных людей оказался в 2023 году выше, чем в 2022-м, но всё равно не дотягивает до средних показателей по России. Ввод квадратного метра на душу населения составил менее одного — 0,57, в среднем по стране эта цифра достигает порядка 0,75 квадрата на человека.

На одной из сессий ВЭФ-2024, посвященной строительству, собрались представители девелопмента и власти. Обсуждали они разное: готовые и запланированные проекты, дефицит кадров и результаты госпрограмм.

И все-таки большую часть дискуссий занимали проблемы, возникающие у бизнеса, которые не позволяют крупным игрокам зайти в ДФО.

Управляющий партнер-группы компаний ФСК Алексей Алмазов выделил несколько сложностей. Во-первых, стоимость земли. Даже для крупных девелоперов это большие вложения. С учетом того, что они берут кредиты, а от создания проекта до реального строительства проходит не один год.

Во-вторых, нечеткая система учета. Он отметил, что программа для проектирования Building information modeling (BIM) не всегда корректно используется в работе, а это ведет к неточным расчетам конечной стоимости всего проекта.

В-третьих, что больше касается строительства городов, нежели привычных кварталов, — отсутствие объединения разных специалистов в так называемые синдикаты. Некое сообщество, которое способно снизить конкуренцию и улучшить условия для коммерции. По мнению Алмазова, это поможет достичь того качества, к которому стремятся в развитии Дальнего Востока.

— В разрезе темы строительства больших городов застройщики могли бы объединить усилия. В этой сфере нам конкурировать бессмысленно, лучше сделать упор на результат. Этот вопрос уже обсуждается с властью и, думаю, вскоре мы придем к решению, — считает он.

Чтобы снизить нагрузку на застройщиков и дать доступные участки, государство придумало программы, реализуемые в градостроительстве. Например, «Дальневосточный квартал».

Она направлена на привлечение инвестиций в развивающиеся территории регионов. По задумке, компания, которая хочет что-то открыть, скажем, в Приморье, должна стать резидентом Территории опережающего строительства (ТОР) и получить льготы. Это может быть земля с низкой налоговой ставкой или выгодными условиями ведения бизнеса.

Как только дома построены, часть квартир с отделкой и мебелью выкупает Институт развития под другую программу — «Доступное жилье». После этого недвижимость передают региональным властям в зависимости от потребности населения.

И цена продажи играет большую роль в этом конкурсе. Какой застройщик предложит выгодные условия, тот и получает добро. Алексей Алмазов считает, что властям необходимо пересмотреть такой подход.

— Есть взаимоисключающие факторы, мы с одной стороны говорим: «У нас комфортная среда», а с другой стороны — «Вы нам подешевле продайте дома» или «Кто землю купит подороже, тот и войдет», — отметил он.

Следующий камень преткновения — использование BIM. Сектор застройки решил, что это будет основная модель для сбора информации. Но на практике, по словам специалиста, она не дает четкого понимания себестоимости, хотя в ней формируется смета и все дополнительные расходы.

— Мы для себя решили, что BIM — это ведомость объемов работ и материалов. Все данные в теории собираются там, но на практике этим пользуются далеко не все. Зачем она, когда мы и так можем открыто показывать Минвостоку и КРДВ наши сметы, нашу финансовую модель и дальше вместе принимать решение. Это повысит качество, — поделился мнением Алмазов.

Архитектор Анатолий Обаров в разговоре с VLADIVOSTOK1.RU предположил, что некоторые, ради желания победить на аукционе или привлечь инвестиции, стараются удешевить проект. Поэтому вносят в BIM неточную модель.

— Это иногда приводит к бесконечным доделкам и бюрократии, занимающей львиную долю всего времени. Мы не говорим о проектах, где органы власти раскрыли финансовые преступления, это другое. А вот там, где бизнес может сделать всё качественно, здесь и сейчас, надо научиться предлагать ему выгодные условия. BIM дает много лазеек, чтобы показать властям ожидаемую ими картинку, — заключил специалист.

По его словам, в проект не ввяжется девелопер, который понимает, что условных 3 миллиардов рублей не хватит, чтобы сделать качественно и в срок. А на его место придут «более амбициозные ребята, которые, возможно, раньше не сталкивались с подобными объемами».

Большую роль в повышении качества застройки регионов, в том числе на Дальнем Востоке, может сыграть создание синдикатов. По мнению представителей девелопмента, в работе над созданием крупных городов им уже незачем конкурировать. Программы, запускаемые государством, уравняли почти всех по сумме дохода. А значит, настало время проявлять себя в других качествах, например, в создании комфорта.

На одной из сессий ВЭФ прозвучало предложение пересмотреть подход к выбору основного подрядчика. Не отдавать весь огромный проект ему, а делить среди компаний с имеющимся подобным опытом. Например, если застройщик специализируется на больших кварталах, то это будет его задача, а если компания строит скейт-парки или скверы — подключить к работе и ее.

Но для этого надо отдать им же бразды правления, объединив опытных представителей в коллектив. Включая дизайнеров, архитекторов, представителей малого и большого бизнеса. Дальше, как выразились на сессии, специалисты сами разберутся.

Несмотря на все сложности, которые возникают при развитии Дальнего Востока, прирост строительства жилья относительно 2022 года, по данным Минстроя, составляет 26%. Застройщики активно участвуют в программах, а бизнес заходит на территории опережающего развития.

Так, в 2023 году построили 4,5 миллиона квадратных метров в многоквартирных домах и более 2 миллионов индивидуального жилья. Оба этих показателя показывают положительную динамику.

— Здесь интересно для тех федеральных застройщиков, которые работают в более чем 10 регионах нашей страны и точно понимают структуру спроса, настроение граждан, ответственность и отношение региональных муниципальных властей, — рассказал замминистра строительства и жилищно-коммунального хозяйства России Никита Стасишин.

Важным аспектом он выделил градпотенциал в ДФО, который составил 26 миллионов квадратных метров жилья. По его словам, девелоперы конкурируют за качество и сроки строительства, что снижает популярность точечной застройки.

В целом за последние пять лет темпы строительства жилья в ДФО увеличились в три раза. Ударному росту способствуют все государственные программы. Директор департамента развития приоритетных территорий Дальнего Востока и Арктики при Министерстве РФ Мария Перова поделилась, что каждая вторая квартира в новостройке сегодня возводится по программе «Дальневосточный квартал».

— В семи регионах до 2026 года сдадут первую очередь современного жилья по этой программе. Государством выделено 45 миллиардов рублей. Мы отобрали семь регионов, на которых фактически застройщики приступили к строительству. Они гарантируют, что регион сможет выкупить создаваемое жилье по привлекательной цене для Минстроя либо ниже, — рассказала Перова.

Выкупленное у застройщиков жилье власти реализуют по программе «Доступное арендное жилье», направленной на работников социальной сферы: педагогов, врачей, медработников и других. Они могут взять полностью укомплектованную квартиру в аренду по стоимости ниже рыночной. Например, во Владивостоке вместо 40 тысяч в месяц (это средняя цена жилья площадью 30 квадратных метров в новостройке) их отдавали за 20–25 тысяч рублей.

Еще один плюс программы — возможность выкупить квартиру через три года после заселения на выгодных условиях. Потраченные на аренду деньги тоже учитываются. Подробнее об этом мы рассказывали в материале.