«Рост цен не остановить»: как поменялся рынок аренды и продажи жилья во Владивостоке и что нас ждет дальше

Цены на недвижимость во Владивостоке в 2024 году несколько раз перешагнули свой максимум. По статистике «Авито Недвижимости», однокомнатные квартиры на первичном рынке города к концу года стоят в среднем 8,2 миллиона рублей. Это на 2,5 миллиона дороже, чем на вторичном. Разница одна из самых значительных в стране.

Стоимость растет и у арендных квартир. На конец года Владивосток занял 19-е место среди крупнейших городов России. Двухкомнатные квартиры в среднем сдают от 40 тысяч рублей. Эта цена выше, например, чем в Самаре, Перми и Красноярске.

VLADIVOSTOK1.RU решил выяснить, как поменялись тенденции на жилье из-за роста цен и как люди адаптируются к таким резким переменам.

По данным «Авито», во Владивостоке наибольшим спросом на первичном рынке, как и до 2024 года, пользуются однокомнатные квартиры. Они составляют 33% от всех запросов. Это немного выше среднего показателя по России, который равен 32%. В других городах чаще ищут двухкомнатные.

Руководитель отдела продаж группы «Самолет» во Владивостоке Елена Семкина рассказала, что в их новостройках наиболее популярны квартиры евро. Самый ходовой вариант — 2Е, когда есть одна спальня и гостиная, объединенная с кухней. Они рассматриваются как однокомнатные, но по факту комнат в них две. Такие квартиры занимают 36% от доли продаж.

На втором месте — студии. Это одна жилая комната с кухней без перегородок, но с отдельным санузлом. Их приобретает 31% населения.

— На третье место встали однокомнатные квартиры — 20% от доли продаж. Реже всего покупатели выбирают трехкомнатные — 0,8% и двухкомнатные — 1,7%. При этом трешки евроформата, то есть две полноценные комнаты и совмещенный с кухней зал, пользуются хорошим спросом — 11,5% от доли продаж, — отметила Семкина.

Риелтор Алексей Чернаков уточнил, что примерно такие же тенденции были и в прошлом году, но сегодня покупатели всё больше задумываются о том, сможет ли квартира принести им доход. Особенно это касается молодых семей без детей и людей в возрасте от 50 лет.

Из самых очевидных перемен он отметил экономию покупателей.

— Если говорить о вторичке, то сегодня торг — основная часть сделки. Да, раньше тоже торговались, но, скорее, чтобы чуть больше оставить на взнос в ипотеку. Сегодня людям критически важно сбить цену. Ипотека уже никого не пугает, проценты снизить банк не позволит, а принять факт, что квадратный метр стал дороже почти вполовину, многим сложно, — заметил специалист.

С новостройками таких проблем нет, но если в прошлом году в 8 миллионов закладывали только цену квартиры, то сегодня граждане готовы отказаться от большой площади, чтобы уместить в эту цифру и средства на ремонт.

Дизайнер Дарья Пражная выделила три основных запроса в проектах среди своих клиентов за 2024 год: компактность, низкая стоимость и универсальность.

— Универсальность в первую очередь связана с возможностью что-то доставить в будущем. Например, разместить в однушке спальную зону так, чтобы туда впоследствии влезла детская кроватка. Или поставить шкаф-трансформер, чтобы можно было менять его формат под запрос в дальнейшем. Просят не переигрывать с деталями, которые не несут в себе практичности, и не нагружать проект множеством дорогих мелочей. Скажем, некоторые готовы вывести дополнительную трубу для гигиенического душа, но будет ли он там стоять, неизвестно. Просто, чтобы было, — рассказала Пражная.

Девушка добавила, что не заметила особых изменений в спросах на дизайн, но уверена — большинство людей стали отдавать предпочтение простым проектам, которые можно воплотить быстро и самостоятельно.

— Это дешевле и практичнее. Материалы дорожают так же быстро, как и квадратные метры. А что уж говорить о стоимости услуг ремонтных бригад? В среднем дизайн-проект обходится от 150 тысяч рублей, это без сопровождения, просто классическая расстановка электрики в квартире и подбор мебели. С этим проектом собственники могут работать самостоятельно, — заключила дизайнер.

По данным группы компаний «Самолет», во Владивостоке популярны white box (чистовая) и готовая отделки.

— Вариант white box выбирают покупатели, которые хотят воплотить свои интерьерные идеи, минуя этап черновых работ. Готовая отделка набирает популярность, так как экономит время на ремонт и позволяет сразу заехать в квартиру. Этот вариант особенно популярен у инвесторов, которые приобретают жилье под сдачу, а также среди тех, кто сейчас снимает жилье и планирует переезд сразу после получения ключей, — добавили в организации.

На конец 2024-го средняя цена за аренду квартиры в 20 квадратных метров — 25 тысяч рублей. Есть предложения и дороже 30 тысяч, но даже они нарасхват — выбора у людей нет. По словам агентов по недвижимости, спрос в 2024 году не упал, но тенденции поменялись.

— Если в 2023 году основной запрос стоял в комфорте — район, этаж, количество комнат, ремонт, то сегодня люди готовы некоторыми пунктами пожертвовать. К тому же в разных районах стоимость почти сравнялась, теперь выбирать, «где дешевле», стало сложнее, — рассказал агент по аренде и подбору недвижимости Дмитрий Сумкин.

Менеджер аренды недвижимости Анастасия Русских отметила, что ситуация на рынке стала непредсказуемой. Например, спрос на однокомнатные продолжает превалировать над другими вариантами. А вот гостинки стали разбирать быстрее, чем в прошлом году. Причем людям стало неважно, в каком состоянии квартиры.

— Спрос очень сильно изменился. Его стало невозможно прогнозировать. Сильно влияет наличие платежеспособного населения, в том числе ветеранов СВО. Они готовы снимать квартиры за высокую цену, потому что у них есть деньги, хоть и стараются поторговаться. Раз появляется спрос, формируется и предложение, — поделилась специалист.

Она добавила, что очень много собственников перешли в работу с посуточной арендой. Сейчас эта ниша активна круглогодично, в том числе из-за большого количества туристов.

Собственник квартир на Тигровой, Русской, прапорщика Комарова и Суханова Олег Грибулов объяснил, что вариант с посуточной или краткосрочной арендой — хороший способ мониторить рынок недвижимости.

— Сейчас всё нестабильно, и цены во Владивостоке меняются хаотично. Простыми словами, можно прогадать и сдать квартиру на год, скажем, за 30 тысяч рублей, а к лету ее стоимость на рынке поднимется еще на 5–8 тысяч рублей. Но договор не позволит сделать платеж больше. Во Владивостоке эта разница критична. У меня есть квартиры в других городах России и там назначать ежемесячный платеж проще. Скажем, растет он раз в 10–15 месяцев на 5–10%. Здесь не так, — рассказал Грибулов.

При этом сами арендаторы стали экономить сильнее, независимо от дохода.

— Собственники пытаются хоть что-то заработать, а наниматели сэкономить. Раньше было много «богатых» заявок по типу: найти что-нибудь по любой цене именно в выбранном районе. Сейчас люди стараются сбросить цену, независимо, гостинки это или квартиры за 350 тысяч рублей, — заключила специалист компании «Самолет».

Аналитики РБК предполагают, что возможное снижение цен на жилье начнется к концу 2024 года. Но пока такой тенденции во Владивостоке не наблюдается. В России собственники уже столкнулись со снижением спроса на аренду, а в небольших городах предложений о покупке уже больше, чем людей, которые готовы приобрести квартиры.

— Продать квартиру, скажем, в регионах Сибири, можно быстро, если точно попасть в спрос и ценовую политику. Во Владивостоке продажа интереснее, здесь на недвижимость слетаются инвесторы со всей России. Но если раньше стоимость жилья формировалась в том числе благодаря низкой процентной ставке по ипотеке, сегодня это удовольствие кончилось. По мне, тенденция такая: спрос равен предложению, но дальнейший рост на квартиры неизбежен, — заключил риелтор Алексей Чернаков.

Чтобы поддержать определенную категорию жителей, власти Приморья задумались о запуске региональной программы ипотеки для жителей, не попадающих под условия действующих российских. Но это касается только арендного жилья, которое строят по заказу Корпорации жилищного строительства края.

Эксперты России предполагают, что рынок недвижимости скоро сильно тряхнет. В конце октября Центробанк повысил ключевую ставку до исторического 21%. Следом взлетели и ставки по ипотеке, снизив спрос до исторического минимума, и ставки по кредитам для застройщиков. О том, стоит ли ждать кризиса на строительном рынке и что случится прежде: массовые банкротства застройщиков или обвал цен на новостройки, рассказывали наши коллеги.