Приведет к очередному росту цен? Как расширение дальневосточной ипотеки повлияет на рынок жилья — мнение экспертов

Во время ВЭФ президент Владимир Путин предложил расширить программы дальневосточной и арктической ипотеки — теперь на нее смогут рассчитывать все многодетные семьи и сотрудники образовательных учреждений. Кроме того, президент призвал допустить использование льготной ипотеки на вторичное жилье в малых городах, где отсутствует новое строительство.

На фоне роста ключевой ставки и ужесточения условий по стандартной ипотеке — с повышением первоначального взноса до 30–50% — свое жилье для многих россиян стало недосягаемым. Особенно это ощутимо во Владивостоке, где средняя стоимость однокомнатной квартиры в новостройке приближается к 7 миллионам рублей.

Теперь, когда президент предложил расширить действие дальневосточной ипотеки на всех многодетных и учителей региона, а также разрешить покупку вторичного жилья по ставке 2%, возникает сразу несколько острых вопросов: что будет с рынком жилья, выдержит ли строительный сектор такую волну спроса и не приведет ли это к новому витку роста цен? VLADIVOSTOK1.RU обсудил это с экспертами рынка.

— Расширение программы льготной ипотеки — это большой плюс для тех, кто хочет купить жилье здесь и сейчас, особенно, кто не готов ждать сдачи новостроек. Возможность использовать дальневосточную ипотеку на вторичное жилье сильно расширит выбор — особенно в тех городах, где просто нет новостроек или они единичны. Вторичка имеет свои плюсы: ее не нужно ждать, можно сразу заехать или сдавать в аренду.

Но сильного разрыва между вторичкой и новостройками не будет — новостройки всё равно останутся в приоритете. Это новые коммуникации, больше вариантов, возможность сделать ремонт под себя.

Что касается темпов строительства — они, скорее всего, останутся на прежнем уровне. Компании, которые уже работают в регионе, продолжают запускать новые проекты, но резкого увеличения объемов в связи с расширением программы ждать не стоит. Каждый застройщик работает в рамках своей стратегии: кто строил комфорт — продолжит строить комфорт, никто не будет менять концепции на ходу. Особенно это касается крупных игроков. В малых городах и пригородах, наоборот, могут появиться новые проекты — там конкуренция ниже, и у локальных застройщиков есть шанс занять нишу.

Что касается качества строительства — расширение программы вряд ли на него повлияет. Качество всегда зависит от самого девелопера, а не от категории покупателей. Кто экономит на материалах, тот будет продолжать это делать. Кто держит уровень — останется в своем сегменте. Рынок давно устоялся.

Есть и положительный социальный эффект. Расширение программы на работников образования может реально помочь закрепить кадры.

А вот отток населения — вопрос сложный. Он всё равно будет — кто-то переезжает в западные регионы, кто-то ищет лучшие условия. Но при этом и приток есть: к нам приезжают из других дальневосточных регионов — Чукотки, Сахалина — и даже Китая. Оформляют прописку, участвуют в программе. Это говорит о том, что инструмент действительно работает.

В целом расширение программы — это, безусловно, плюс. Да, цены вырастут, особенно на ликвидное жилье, но и возможности для покупателей станут шире. Кто раньше не мог позволить себе квартиру, теперь сможет — пусть и с оглядкой на растущий рынок. И для многих это шанс, которым они не могли бы воспользоваться в других условиях.

— Расширение программы Дальневосточной ипотеки повлияет на рынок, но эффект будет сдержанным. Например, работники образования и здравоохранения составляют примерно 4% от общего населения. Из них как минимум половина уже подходила под стандартные условия программы — по возрасту до 35 лет. Теперь, с учетом новых мер, мы получаем не более 2% прироста потенциальных получателей ипотеки в этой категории.

То же самое касается и многодетных семей. Во всём Приморском крае их чуть больше 20 тысяч. Даже если убрать тех, кто уже воспользовался программой, и тех, кто не планирует покупку, — прирост тоже получится незначительным. В сумме, по моим оценкам, это добавит максимум 5% к объему сделок с использованием льготной ипотеки. Это хорошо, но вряд ли приведет к какому-то буму.

Сейчас жилья строится достаточно. Более того, судя по остаткам в новостройках во Владивостоке и Находке, в некоторых местах наблюдается даже небольшой избыток. В малых городах и пригородах ситуация разная: например, в Артёме стройка идет активно, а в Партизанске — почти ничего не строится. В Фокино — немного. В Большом Камне, благодаря «Звезде», рынок активен, и там еще может сохраняться дефицит.

Сейчас рынок стабилизировался, конкуренция между застройщиками выросла, и это ведет к улучшению качества — все борются за покупателя.

Что касается рисков — я их не вижу. Объем строительства достаточный, качество не падает, застройщики держат уровень. Это важно.

Идея распространить льготную ипотеку на работников образования и здравоохранения — правильная. Одна мера не решит проблему оттока кадров, но это точно поможет кого-то удержать. Люди ценят такие шаги. И для семей, особенно многодетных, это действительно хорошая возможность. Рад, что программа развивается в этом направлении.

— Ипотека — популярный во всём мире инструмент стимулирования экономического роста. Почему? Потому что, когда люди начинают активно покупать жилье, зарабатывают не только застройщики, но и производители стройматериалов, подрядчики, логистика — вся экономика получает серьезный приток денег.

Но чтобы люди были готовы брать ипотеку, она должна быть льготной. Потому что, если ставка высокая и переплата за 20 лет превышает стоимость квартиры в несколько раз — желающих будет мало.

Так что эффект от любой либерализации ипотеки понятен: это рост спроса и, как следствие, ускорение экономики. Однако к доступности жилья такая мера имеет очень опосредованное отношение.

Будет ли дефицит? Вряд ли. Экономика адаптивна, материалы можно докупить в том числе из-за рубежа. Цены вырастут немного, но взрывного роста не будет. Люди не побегут массово оформлять ипотеку в первый день. Это скорее возможность, которой воспользуются постепенно.

Что касается эффекта на миграцию — да, программа может повлиять на решение отдельных семей остаться или переехать в регион. Но в целом по городам и районам это будет незаметно. На такие решения гораздо сильнее влияет не ипотека, а соотношение доходов и стоимости жизни. Люди не покупают жилье каждый день — а вот продукты и бытовые расходы у них ежедневные.

— Важно понимать: любые программы льготной ипотеки — включая дальневосточную — это не про помощь людям с жильем. Это инструмент поддержки строительной отрасли. Главная задача таких программ — обеспечить спрос на новостройки, а не решить жилищный вопрос населения.

Именно поэтому льготные условия чаще всего распространяются на новое жилье, а не на вторичку. Даже если формально купить квартиру на вторичном рынке можно — на деле это часто связано с массой ограничений и сложностей. В итоге вся система выстроена в пользу девелоперов, а не покупателей.

Почему это происходит? Потому что строительство — это прямой индикатор экономической активности. Чем больше строится — тем «оживленнее» выглядит экономика. Но реальность за красивыми цифрами бывает далека от идеала.

Нужно ли это рынку жилья? Возможно, но с оговорками. Да, спрос вырастет, особенно при мягких условиях ипотеки. Но это не приведет к снижению цен — наоборот, почти всегда ипотечные программы ведут к росту стоимости жилья. Это простой экономический закон: больше спроса — выше цены.

Успевают ли застройщики? По-разному. Где-то работают добросовестно, где-то халтурят. Общий тренд — застройка идет быстро, но не всегда качественно и с учетом интересов горожан.

Что касается закрепления кадров и борьбы с оттоком населения — сомнительно.

Особенно если жилье людям просто продают, а не предоставляют в виде служебного или арендного — что действительно могло бы удерживать работников в регионе.

В итоге — расширение программ льготной ипотеки снова может дать краткосрочный толчок рынку, но, скорее всего, приведет к очередному витку роста цен и еще большему перекосу в сторону интересов застройщиков, а не жителей.