Почему вас заставляют платить за «растолстевшую» квартиру в новостройке? Разбираемся, на примере приморцев

Покупка квартиры в новостройке Владивостока все чаще оборачивается для дольщиков финансовым шоком. На этапе получения ключей собственникам приходят уведомления о необходимости доплатить за «лишние» квадратные метры от 300 тысяч до 1,5 миллиона рублей.

В Приморье эта проблема стоит острее, чем в среднем по России. Из-за сложной геологии региона, высокой стоимости логистики и желания застройщиков сэкономить проектная площадь квартиры к моменту сдачи дома может вырасти, по закону это не более 5% от площади квартиры.

VLADIVOSTOK1.RU поговорил со строителем, риелтором, покупателями и юристами, чтобы выяснить, как часто такое встречается и можно ли избежать доплаты.

Пятеро читателей рассказали VLADIVOSTOK1.RU, что доплатили за квадраты от 800 до 1,5 миллиона рублей. О том, что это вероятно случится, они знали, но сколько надо будет доплатить и почему так может случиться, нет. По словам дольщицы одного из ЖК на БАМе Алины К., в договоре ДДУ было о том, что квадратура может измениться. Но сказать, на сколько, никто не смог, якобы в среднем бывает на 1–2 квадрата.

«На приемке нам сначала насчитали 6 квадратов, нам удалось снизить до 3,7. Но доплатить пришлось по стоимости актуального рынка, то есть не 166 тысяч за квадратный метр, а 207. Как так вышло, что целая гардеробная у нас получилась, непонятно», — рассказала жительница Алина К.

Выяснилось, что таких соседей по несчастью около 10 человек. Некоторые с размером доплаты не согласились и теперь спорят. Но обсуждать это в инфополе отказались.

Строитель Юрий Чепуренко рассказал, что на объектах во Владивостоке причины такого «роста» носят физический характер. Часто при забивке свай застройщики натыкаются на непредвиденный скальник. Проект фундамента корректируется на ходу, оси здания смещаются, и в масштабе 20-этажного дома это дает существенную прибавку к площади каждой квартиры.

Также уже во время стройки в проекте могут поменяться по разным причинам утеплитель или стеновые блоки на аналоги другой толщины. Стены становятся тоньше на пару сантиметров, а жилая площадь — больше. Такие примеры приводили дольщики жилых комплексов «Оазис», «Зеленый бульвар», «Эко-Квартал».

«Когда получали квартиру в ЖК на Нейбута нам будто угрожали, что если не доплатим, то ключи не дадут. Но мы проводили несколько осмотров, меряли квартиру силами разных экспертов и в итоге снизили появившуюся лишнюю площадь почти вполовину. Заплатили около 1,3 миллиона рублей вместо 2 миллионов. Мы знали, что надо будет доплатить, но в ДДУ не было конкретики, а по итогу застройщик будто из головы придумал всё», — поделилась Наталья Ш.

Судебная практика Владивостока в этом вопросе небогата, но существует. Обнадеживающие прецеденты есть. Несмотря на пугающие суммы, суды Приморья не всегда встают на сторону девелоперов. Мы изучили документы и поговорили с юристами, чтобы структурировать рабочие инструменты защиты.

Например, недавно Фрунзенский районный суд Владивостока рассмотрел иск дольщика к застройщику на общую сумму 2,5 миллиона рублей. Покупатель обнаружил в квартире критические строительные недостатки. Суд взыскал в его пользу:

• около 981 000 рублей — неустойка;

• 30 000 рублей — моральный вред;

• 50 000 рублей — расходы на экспертизу.

Что это значит для споров о метрах: если площадь вашей квартиры выросла из-за экономии на толщине стен, вы можете использовать это как основание для встречного иска. Суд может зачесть стоимость устранения этих нарушений в счет требуемой доплаты.

Были прецеденты, когда суд отказал во взыскании доплаты. В одном из споров застройщик в одностороннем порядке перенес вентиляционные шахты, что увеличило площадь. Вердикт — дольщик не обязан оплачивать метры, возникшие из-за изменения конструктива здания, на который он не давал согласия. Если проект изменили без уведомления — доплата незаконна.

Пятый арбитражный апелляционный суд четко подтвердил: срок исковой давности в Приморье составляет 3 года. Если застройщик прислал требование о доплате спустя три года после фиксации площади в техплане или срока сдачи дома, суд откажет ему в иске, даже если пункт о доплате был в договоре.

По словам риелтора Алисы Воз, большинство компаний в Приморье все же радеют за свою репутацию. Особенно это касается федеральных застройщиков. Да, многие просто не строили в условиях, как во Владивостоке, и сталкиваются с необходимостью менять проект на стадии строительства. Обычно это все прописывается в ДДУ, но «его редко кто читает от корки до корки».

«Было несколько случаев, что квартиры большого формата не покупались долгое время. Не могу сказать, что это за ЖК, но там была „распашенка“, квартира на весь угол дома, на стадии котлована больше чем за 13 миллионов, а сам дом комфорт-класса, то есть аудитория — обычные граждане. И пункт в ДДУ, что площадь может увеличиться еще на 4-6 квадрата, да еще и по рыночной стоимости, пугал. Продали в итоге объект после переговоров о том, что доплата будет по цене квадрата на стадии покупки», — рассказала Воз.

Также были случаи, когда появившаяся внезапно площадь стала предметом договора, например, вместо доплаты собственники закрывали глаза на недочеты в приемке квартиры.

«Было в моей практике, что переделать, так скажем, косяки строителям выходило дороже и дольше, чем простить доплату. Но там и речь шла о 0,5-1 квадратном метре. Тут уже каждый решает сам. В большинстве случаев люди возмущены доплатой по незнанию. Я всегда предупреждала людей о том, какие суммы могут понадобиться в случае „пополнения“ квартиры, а не просто что они точно будут. Кто-то мирился с этим, кто-то искал другой вариант», — поделилась собеседница.

Юристы и риелторы советуют не подписывать акт без замечаний. Если вы не согласны с площадью, в акте приема-передачи должна быть строчка: «Имею претензии к итоговому метражу, акт подписан для получения ключей».

Закажите независимую экспертизу. Кадастровые инженеры часто ошибаются в обмерах криволинейных стен (актуально для владивостокских сопок) или включают в площадь дверные проемы. Выигрыш даже в 0,7 метра окупит стоимость экспертизы.

Также вы вправе потребовать обоснование на расширение площади. Застройщик обязан предоставить копию технического плана БТИ. Проверьте, применил ли он коэффициенты 0,3 и 0,5 для балконов и лоджий.

Если застройщик задержал сдачу дома, сумма его неустойки перед вами, скорее всего, превышает сумму доплаты. Главное, о чем нужно помнить, — по закону передача квартиры и финансовые расчеты — разные процессы. Поэтому требование оплатить квартиру в течение какого-либо короткого срока или ключи никто не даст — незаконно.

Федеральный закон № 214-ФЗ ограничивает оплачиваемое отклонение площади 5%. Если застройщик требует деньги за лишние 7% площади, он нарушает закон, и это прямой повод для обращения в суд.

Практика существует по всей стране, но, как отмечает риелтор, вопрос стоит не в количестве, а качестве. Если взять в пример известные случаи и сравнить, то разница видна. Ниже сравнительная таблица рисков доплаты за метры у московских компаний и компаний из Владивостока.

Эти усредненные данные основаны на анализе региональной судебной практики Приморского края, отзывах дольщиков на профильных форумах и предоставленных корреспонденту VLADIVSTOK1.RU квитанциях о доплатах в 2024 и 2025 годах.